什么理由能退定金

开发商不具备售房资格

如果开发商不符合商品房销售条件，如五证不全，购房者有权要求退还定金。

不可抗力因素

因不能归责于当事人双方的事由，如自然灾害、政策调整等，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当返还定金。

存在欺诈行为

如果开发商在签订合同时存在欺诈行为，如故意隐瞒重要信息，购房者可以要求退还定金。

开发商原因

开发商违约，如延迟交房、面积误差过大、无法办理房产证等，购房者有权要求退还定金。

贷款手续失败

如果由于非买卖双方责任导致的贷款手续失败，购房者可以要求退还定金。

合同无法签订

如果因不可抗力或其他客观原因导致合同无法签订，且双方均无过错，购房者可以要求退还定金。

认购书或购房合同中的约定

如果认购书或购房合同中明确约定了退还定金的条件，当这些条件出现时，购房者可以要求退还定金。

商品房实际状况与约定不符

如果房屋实际状况与合同约定的面积、质量等不符，购房者有权要求退房并退还定金。

收受方没有关于商品的所有权

如果收受方不具备商品的出售资格，如房屋没有产权证，导致合同无法生效，收受方应当退还定金。

收受方有欺瞒行为

如果收受方在不知情的情况下签订定金合同，如卖家将已出售的房屋再次出售给他人，应当退还定金。

双方因合同内容打不成一致意见

如果双方无法就合同主要条款协商一致，导致合同无法签订，购房者可以要求退还定金。

建议在实际操作中，购房者应当仔细审查合同条款，了解自己的权利和义务，并在出现上述情况时及时与开发商沟通，争取合法合理的退款。